Vente en viager : tout savoir avant de se lancer

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Très souvent ambigu aux yeux de la société, le viager est un mode de vente immobilier particulier permettant aux personnes âgées de pouvoir bénéficier de revenus supplémentaires jusqu'à la fin de leur vie grâce à la rente régulière reversée par l'acquéreur de leur domicile. Ce dernier s'assure en contrepartie de l'exclusivité du bien et d'un tarif avantageux lors de la signature du contrat. Définition, avantages, risques, inconvénients : focus sur tout ce qu'il faut savoir sur le viager.
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, la vente en viager, qui peut se pratiquer sur un logement occupé ou sur tout autre patrimoine immobilier, concerne essentiellement les personnes âgées souhaitant s'assurer d'un complément de revenus régulier et ne désirant pas transmettre leur bien immobilier à leurs héritiers.

Vendre en viager est en fait une action qui vise à céder sa propriété à un tiers, qui doit en compensation verser au vendeur - appelé également crédirentier -, une somme fixée à l'avance et garantie à vie dite "rente viagère". Cela jusqu'à son décès dans le cas des viagers sur une seule-tête, ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante dans le cas des viagers à plusieurs têtes.

Comme toutes les ventes classiques, la vente en viager doit impérativement faire appel à un notaire mais repose essentiellement, quant à elle, sur des modalités de paiement particulières qui doivent être détaillées dans l'avant-contrat et l'acte authentique. Pour information, le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Dans les cas où le logement est occupé par le vendeur, il est à noter que celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès.

Intérêts du vendeur ou "crédirentier"

Le viager possède des avantages bien réels et différents selon les deux parties. Pour le vendeur, il permet principalement de profiter de revenus supplémentaires tout en bénéficiant de privilèges fiscaux non négligeables tels que l'exonération de la taxe sur les plus-values, la possibilité d'effectuer des donations dans des conditions attractives ou encore des abattements conséquents sur la rente viagère. Les règles sont alors les suivantes :

-    70% d'abattement pour les plus de 69 ans-    60% pour les gens âgés de 60 à 69 ans-    50% si le vendeur a entre 50 et 59 ans-    30% pour les moins de 50 ans.

Intérêts de l'acheteur ou "débirentier"

Pour l'acheteur, les avantages sont tout autres. Le viager s'impose tout d'abord comme une solution efficace pour toutes celles et ceux souhaitant devenir propriétaire mais n'ayant aucun apport personnel pour bénéficier d'un accès à l'emprunt. Pour l'acheteur, il s'agit toutefois d'un contrat aléatoire, avec l'espoir de réaliser une "bonne affaire", mais non pas la garantie !

En effet, constitué en général d'un bouquet (somme initiale versée à la signature du contrat) et d'une rente viagère mensuelle ou trimestrielle, le viager peut être une bonne affaire dans les cas où le vendeur décède dans les délais estimés mais peut très vite devenir plus contraignant si le débirentier vit au delà des espérances calculées. Si le décès intervient dans des délais classiques, l'acheteur se retrouve donc avec un patrimoine qu'il n'aurait peut être pu acquérir directement.

Les risques encourus ou litiges éventuels

Si le viager possède de nombreux avantages, il recèle également des risques qu'il est important de prendre en compte. Dans une vente en viager, il peut arriver que le vendeur quitte les lieux pour des raisons médicales l'empêchant de continuer à vivre seul. Dans ces cas-là, l'acheteur ne sera en droit d'occuper le logement qu'après avoir obtenu l'autorisation du vendeur.

Les risques peuvent également surgir en défaveur du vendeur. Par exemple, si l'acheteur se met à arrêter de payer les rentes. Pour régler le conflit, une seule et unique solution est alors possible : la mise en demeure. Dans les cas où cela ne suffit pas, le vendeur est également en droit de d'utiliser la voie judiciaire qui fait ainsi appliquer la cause résolutoire permettant de faire annuler la vente.

 
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